РБК подготовил рейтинг девелоперских компаний, занимающихся продажей либо сдачей в аренду офисных помещений на территории России. Новый рейтинг позволит получать актуальную информацию о ведущих девелоперах на рынке офисной недвижимости.
Лидером среди российских девелоперов в сегменте офисной недвижимости стала компания Pioneer. Девелопер, специализирующийся на продаже офисных площадей, набрал 76,5 балла из 100 возможных. С незначительным отрывом от лидера в рейтинге (74,0 балла) следует инвестиционная компания O1 Properties, которая специализируется на сдаче офисов в аренду. На третьем месте — девелопер STONE HEDGE (68,4 балла). Замыкает рейтинг Metrika Investments, компания специализируется на сдаче недвижимости в аренду.
Методолгия составления рейтинга
Для получения актуальной информации о ведущих девелоперах на российском рынке офисной недвижимости в 2021 году аналитическая группа «РБК Исследо-вания рынков» подготовила рейтинг российских девелоперских компаний, зани-мающихся продажей либо сдачей в аренду офисных помещений на территории России.
При создании рейтинга мы учитывали наиболее важные критерии оценки дея-тельности девелоперских компаний на рынке офисной недвижимости: объем продаж либо сдачи в аренду офисной недвижимости на территории России за 2020 и 2021 годы в натуральном и стоимостном выражении, площадь объектов офисной недвижимости, сданных в эксплуатацию девелоперскими компаниями в 2020–2021 годах, а также планы девелоперов по сдаче в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2021–2023 годах. Всего при составлении рейтинга учи-тывалось шесть критериев, которые подробно описаны в таблице 1.
Сбор информации по указанным критериям проводился с помощью метода анке-тирования в первую очередь девелоперских и нескольких инвестиционных ком-паний, специализированных на рынке офисной недвижимости. Всего приглаше-ния участвовать в рейтинге получили более 20 ведущих игроков рынка. В будущих волнах рейтинга мы расширим список участников, включив в него большее коли-чество инвестиционных и управляющих компаний в сфере офисной недвижимо-сти. Это позволит получить наиболее качественную информацию о российском рынке офисной недвижимости.
«А101»
Metrika Investment
«AFI DEVELOPMENT»
Hutton
«Галс-Девелопмент»
MR group
«ЛСР»
KR Properties
«Монарх Недвижи-мость»
«РД-Групп»
Millhouse
«Ренессанс Деве-лопмент»
Alcon Group
PPF REAL ESTATE
Capital Group
PIONEER
Coldy
O1 Properties
Glincom
Sezar Group
STONE HEDGE
«А101»
«AFI DEVELOPMENT»
«Галс-Девелопмент»
«ЛСР»
«Монарх Недвижи-мость»
«РД-Групп»
«Ренессанс Деве-лопмент»
Alcon Group
Capital Group
Coldy
Glincom
Hutton
KR Properties
Metrika Investment
Millhouse
MR group
PIONEER
O1 Properties
PPF REAL ESTATE
Sezar Group
STONE HEDGE
20
Ведущих игроков рынка
Девять компаний из списка согласились участвовать в исследовании и заполнили опросные анкеты. При составлении рейтинга девелоперов офисной недвижимо-сти каждому из критериев, приведенных в таблице 1, были присвоены весовые коэффициенты по шкале от 1 до 10. Конкретные значения коэффициентов были определены экспертным путем аналитиками «РБК Исследования рынков». Логика определения весовых коэффициентов была следующая:
Максимальные весовые значения получили наиболее важные характеристики для оценки рыночных позиций компаний — объемы продаж (сдачи в аренду) офисных площадей в 2021 году.
Средние весовые значения были присвоены таким показателям деятельности девелоперов, как объем сдачи в эксплуатацию объектов офисной недвижимо-сти за последние два года, а также планы по строительству новых объектов в 2021–2023 годах. Данные показатели не оказывают прямого влияния на теку-щие результаты операционной деятельности, но определяют стратегию раз-вития девелоперов в будущем.
Весовые характеристики критериев, входящих в рейтинг, декабрь 2021 года
В единицах от 1 до 10
Аренда 2021 г., ₽
10
Аренда 2021 г., м2
10
Продажи 2021 г., ₽
10
Продажи 2021 г., м2
10
Планы по сдаче в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2021 — 2023 гг., м2
6
Объекты офисной недвижимости, сданные эксплуатацию в 2020–2021 гг., м2
На основе собранных по всем критериям данных и их весовых коэффициентов мы рассчитали результат для каждого из участников рейтинга по шкале от 0 до 100 баллов. Сводный результат в 100 баллов означал бы, что компания заняла первые позиции по всем шести критериям, учитываемым при составлении рейтинга. И, соответственно, 0 баллов показывают, что компания продемонстрировала наихудшие результаты по каждому из шести критериев.
Список критериев для составления рейтинга российских девелоперов в сегменте офисной недвижимости, декабрь 2021 года
Методика сбора: анкетирование участников рынка офисной недвижимости
Показатель
Продажи 2021 года, м2
Продажи 2021 года, ₽
Описание показателя
Объем продаж офисной недвижимости на территории России за 2021 год
Показатель
Аренда 2021 года, м2
Аренда 2021 года, м2
Аренда 2021 года, ₽
Описание показателя
Объем сданной в аренду офисной недвижимости на территории России на 2021 год
Показатель
Аренда 2021 года, ₽
Описание показателя
Объем сданной в аренду офисной недвижимости на территории России на 2021 год
Показатель
Объекты офисной недвижимости, сданные в эксплуатацию в 2020–2021 годах, м2
Описание показателя
Общая площадь объектов офисной недвижимости, сданных в эксплуатацию в 2020–2021 годах
Показатель
Планы по сдаче в эксплуатацию объектов офисной недвижимости в 2021–2023 годах, м2
Описание показателя
Общая площадь объектов офисной недвижимости, которые девелопер планирует сдать в эксплуатацию в 2021–2023 годах
Источник: «РБК Исследования рынков», дата актуализации — декабрь 2021 года
Анкетные данные девелоперов, работающих на рынке офисной недвижимости, были верифицированы и использованы для составления итогового рейтинга. При составлении рейтинга использована вся предоставленная игроками рынка инфор-мация. При этом некоторые компании запретили нам публиковать часть данных в явном виде. Поэтому в разделе «Рейтинги девелоперов по отдельным показате-лям» приведена не вся статистика, которая была использована при составлении итогового рейтинга российских девелоперов в сегменте офисной недвижимости.
Согласно результатам расчетов, лидером общего рейтинга российских девелопе-ров в сегменте офисной недвижимости оказалась компания Pioneer, занимающа-яся продажей офисной недвижимости и набравшая 76,5 балла из 100. С незначи-тельным отрывом от лидера в рейтинг с результатом в 74,0 балла вошла инвести-ционная компания O1 Properties, которая специализируется на сдаче офисной недвижимости в аренду. На третьем месте располагается девелопер STONE HEDGE — 68,4 балла. Замыкает рейтинг Metrika Investments, компания специализируется на сдаче недвижимости в аренду. Заметим, что показатели игроков рынка напря-мую зависят от объема информации, которая была предоставлена в анкете. По-скольку некоторые игроки рынка не полностью раскрыли запрашиваемую ин-формацию, их позиции в рейтинге получились более низкими, чем могли бы быть.
Если рассматривать девелоперов исключительно в сегменте продажи офисной недвижимости, то первое и второе места занимают Pioneer и STONE HEDGE. Их оценки при этом не меняются, поскольку они занимаются только продажей не-движимости. А вот показатели оставшихся KR Properties и «Галс-Девелопмент» оказываются ниже за счет того, что аренда в данном рейтинге не учитывается. В случае же со сдачей офисной недвижимости в аренду безоговорочным лидером выступает компания O1 Properties. В следующих выпусках рейтинга мы расширим перечень участников в сегменте аренды офисной недвижимости.
Итоговый рейтинг российских девелоперов в сегменте офисной недвижимости
Во время проведения анкетирования девелоперы отмечали информацию, кото-рую можно или нельзя публиковать в явном виде. Соответственно, в таблицах ниже в абсолютном выражении представлены показатели только тех компаний, которые дали согласие на публикацию этих данных. При этом в рейтингах учиты-вались все девелоперы, предоставившие данные по тому или иному критерию в ранговом порядке.
Объемы продаж офисной недвижимости
Pioneer демонстрирует самый существенный прирост объема продаж офисной недвижимости в кв. м в 2021 году по сравнению с 2020 годом. В прошлом году компания продала 6 тыс. кв. м площадей, а в текущем — уже 66,3 тыс. кв. м. «Галс-Девелопмент», в свою очередь, наоборот, сократил объем проданной недвижимости с 49,3 тыс. до 7,1 тыс. кв. м. Подобная динамика вывела Pioneer на первое место рейтинга по результатам 2021 года, тогда как «Галс-Девелопмент» в текущем году замыкает рейтинг.
Объемы продаж офисной недвижимости на территории России в 2020–2021 годах,м2*
PIONEER
KR Properties
«Галс-Девелопмент»
2020
2021
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
6 000
PIONEER66 300
11 000
KR Properties19 000
49 291
«Галс-Девелопмент»7 080
* Среди девелоперов, предоставивших соответствующие данные и давших согласие на их публикацию
Pioneer демонстрирует колоссальный прирост и в показателе объема продаж офисной недвижимости в рублях вслед за увеличением объемов проданной площади. В 2020 году выручка компании от продажи не превышала 1 млрд руб., а в 2021 году составила уже 11,2 млрд руб. Однако лидером рейтинга по выручке от проданной недвижимости в текущем году стала компания STONE HEDGE, ре-зультаты которой недоступны к публикации. В 2020 году на первом месте среди рассматриваемых участников располагалась компания «Галс-Девелопмент», которая за послед-ний год заметно сократила объемы проданной офисной недвижимости.
Объемы продаж офисной недвижимости на территории России в 2020-2021 годах, млн руб.*
2020
2021
PIONEER
2020
2021
979
11 200
KR Properties
2020
2021
1 445
3 660
* Среди девелоперов, предоставивших соответствующие данные и давших согласие на их публикацию
В сегменте сдачи офисной недвижимости в аренду лидером как в 2020-м, так и в 2021 году выступила инвестиционная компания O1 Properties. Всего на 2021 год компания сдала в аренду 552,4 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Столь вы-сокие показатели позволили ей занять второе место в общем рейтинге и уверен-ное первое место в рейтинге девелоперов, специализирующихся на сдаче в аренду офисной недвижимости. Результаты остальных компаний существенно уступают лидеру.
Объемы сданной в аренду офисной недвижимости на территории России в 2020–2021 годах, м2*
2020
2021
O1 Properties
504 658
552 428
PPF REAL ESTATE
191 900
191 900
«Галс-Девелопмент»
108 958
110 331
Metrika Investment
58 546
105 289
AFI DEVELOPMENT
26 020
28 326
* Среди девелоперов, предоставивших соответствующие данные и давших согласие на их публикацию
Раскрыть абсолютные значения выручки от сданной в аренду офисной недвижи-мости за 2020–2021 годы согласился только один участник рейтинга — компания AFI Development, показатели которой располагаются на последнем месте среди всех участников рейтинга, предоставивших нам свои результаты по рассматривае-мому критерию.
Объемы выручки от сданной в аренду офисной недвижимости на территории России в 2020–2021 годах, млн руб.*
AFI DEVELOPMENT
458,9
2020
546,6
2021
* Среди девелоперов, предоставивших соответствующие данные и давших согласие на их публикацию
Площадь объектов офисной недвижимости, сданных в эксплуатацию в 2020–2021 годах
Лидером в данном рейтинге выступает компаний Metrika Investments, которая за последние два года добавила в свой портфель около 56 тыс. кв. м новой офисной недвижимости. Второе место заняла компания AFI Development с показателем чуть более 50 тыс. кв. м.
Общая площадь объектов офисной недвижимости, сданных в эксплуатацию в 2020–2021 годах, м2*
Metrika Investment
56 208
AFI DEVELOPMENT
50 200
O1 Properties
22 770
* Среди девелоперов, предоставивших соответствующие данные и давших согласие на их публикацию
Площадь объектов офисной недвижимости, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2021–2023 гг.
Также в рамках опроса девелоперам задавался вопрос об объектах, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2021–2023 годах. По данному показателю максималь-ную суммарную площадь демонстрирует Millhouse, планирующая сдать 212 тыс. кв. м офисной недвижимости. У ближайшего преследователя — Pioneer — анало-гичный показатель составил 133,6 тыс. кв. м. Третье и четвертое места принадле-жат AFI Development (94,5 тыс. кв. м) и PPF Real Estate (93 тыс. кв. м). STONE HEDGE и «Галс-Девелопмент» оказались близки по рассматриваемому критерию и планируют ввести по 80 тыс. кв. м каждый.
Общая площадь объектов офисной недвижимости, планируемых к сдаче в эксплуатацию в 2021–2023 годах, м2*
Millhouse
212 000
PIONEER
133 579
AFI DEVELOPMENT
94 500
PPF REAL ESTATE
93 000
Stone Hedge
80 200
«Галс-Девелопмент»
80 000
O1 Properties
5 000
* Среди девелоперов, предоставивших соответствующие данные и давших согласие на их публикацию
Мы стремимся к максимальной объективности рейтинга, открыто приглашаем всех игроков рынка участвовать в следующих волнах рейтинга, дорабатываем и оптимизируем методологию сбора данных и составления рейтинга.
